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Vistoria do avaliando nas avaliações de imóveis: dispensável ou imprescindível?

12/07/2020

Vistoria do avaliando nas avaliações de imóveis:

dispensável ou imprescindível?

 

Na Engenharia de Avaliações, o valor de um bem é parte integrante de um laudo, mas não é tudo. Pobre é o laudo que somente aponta um valor. Engenharia de Avaliações, quando pautada em metodologia de pesquisa científica, é uma Ciência, a Ciência do Valor, e como tal, requer a aplicação de procedimentos científicos, dentre os quais a observação do fenômeno (vistoria do bem).

De acordo com a NBR 14653-1 (Avaliação de bens – procedimentos gerais), a vistoria corresponde à constatação local, presencial, de fatos e aspectos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam.

DANTAS (2013) complementa que a vistoria constitui um exame cuidadoso de tudo aquilo que possa interferir no valor de um bem, tanto interna como externamente. Vistoria-se não apenas o bem avaliando, mas também a região envolvente com o objetivo de conhecer detalhadamente as suas características físicas, locacionais, tendências mercadológicas, vocação, polos de influência, equipamentos urbanos, infraestrutura etc.

É na etapa da vistoria que o profissional da Engenharia de Avaliações confronta as informações constantes em documentos atinentes ao avaliando – por exemplo: escrituras, certidões, plantas etc. – com a realidade observada in loco. Desta forma, o profissional busca assegurar a existência física do bem e verificar aspectos relacionados às áreas (do terreno, das edificações, averbações etc.), limites, confrontações, recuos, invasão nos limites do terreno, divisão interna para benfeitorias, padrão construtivo, estado de conservação, patologias aparentes, danos construtivos, condições gerais de estabilidade da estrutura e habitabilidade da edificação, além de quaisquer aspectos extrínsecos ao avaliando que possam influenciar no valor do imóvel.

É também com base na vistoria que se reúnem as condições para a adequada orientação da coleta de dados, a partir do conhecimento do imóvel avaliando e do contexto urbano a que pertence. 

Isto posto, conclui-se que a vistoria do avaliando não deve ser confundida como uma formalidade e nem tampouco como um refinamento da avaliação, mas como uma etapa essencial do processo avaliatório.

Inimaginável é prescindir da etapa de vistoria em um trabalho avaliatório que tem como finalidade subsidiar uma tomada de decisão que envolve bens imóveis em transações de compra e venda, decisões judiciais, operações de crédito (garantias) etc. Afinal, quem investiria seus recursos financeiros na compra ou mesmo no financiamento de um imóvel sem visitá-lo? 

Inconcebível é o argumento de que a supressão da vistoria é compensada pelo uso de modelos estatísticos “sofisticados” de avaliação. Nada mais falso! O engenho matemático não deve ofuscar a falta de qualidade das informações advindas da vistoria. Cabe ao profissional da Engenharia de Avaliações não enveredar a decisão por caminhos cuja ilusão de um tratamento matemático mais sofisticado esconda a falta de qualidade das informações para a análise do comportamento de preços do mercado.

Não precisamos ir muito longe para compreendermos a importância da elaboração de laudos de avaliação por profissionais da Engenharia de Avaliações e fundamentados em diretrizes normativas: há 12 (doze) anos, a crise das hipotecas subprimes nos Estados Unidos afetava a economia mundial e evidenciava o quão temerário podem ser os financiamentos imobiliários que negligenciam a atividade de avaliação de bens, sobretudo no que tange à obrigatoriedade da etapa da vistoria com o intuito de validação de aspectos documentais, caracterização da região, terreno e edificações, investigação de aspectos de mercado e fornecimento de informações de planejamento.

Em que pesem as razões técnicas acerca da relevância da etapa de vistoria na atividade de avaliação de bens, torna-se difícil convencer a sua importância para aqueles que desejam apenas um "número". Para fornecer apenas um "número" não se deve fazer uso da Engenharia de Avaliações ou ao menos não se deveria fazer menção à Engenharia de Avaliações. Para quem necessita de um “número”, existem àqueles que fornecem opiniões, pautadas em divagações e subjetivismo. Para quem necessita de um valor, existem nós, os profissionais da Engenharia de Avaliações, engenheiros e arquitetos, que pautam o seu trabalho em metodologia de pesquisa científica.

Lutemberg de Araújo Florencio

Vice-presidente técnico da SOBREA

Dr. Engenharia Civil (USP)