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Nota Técnica da Diretoria da Sobrea sobre as Vistorias durante a Pandemia da Covid-19

29/04/2020

 

 

NOTA TÉCNICA DE ESCLARECIMENTO

 

PROCEDIMENTO DE VISTORIA NAS AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS DURANTE O PERÍODO DA PANDEMIA DE COVID-19

 

 

 

 

 

Na data de 23 de abril de 2020, a diretoria da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA) esteve reunida, virtualmente, para debater os impactos da pandemia de COVID-19 na atividade de avaliação de bens, especificamente no que diz respeito ao procedimento de vistoria de imóveis.

 

 

 

Neste sentido, o objetivo desta NOTA TÉCNICA DE ESCLARECIMENTO é expor o entendimento da SOBREA acerca do procedimento de vistoria nas avaliações de imóveis durante o período da pandemia.

 

 

 

A Engenharia de Avaliações compreende um conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens por arquitetos ou engenheiros. O exercício da Engenharia de Avaliações, enquanto Ciência do Valor, requer a aplicação de procedimentos científicos, a saber:

 

 

 

1.             Descrição clara e precisa do problema;

 

2.             Identificação dos possíveis fatores que afetam o problema;

 

3.             Proposição de um modelo (com limitações e suposições) para o problema, usando conhecimento técnico-científico;

 

4.             Condução de experimentos ou coleta de dados para testar ou validar o modelo-tentativa;

 

5.             Refinamento do modelo, com base nos dados observados;

 

6.             Validação da solução proposta;

 

7.             Redação do relatório de pesquisa

 

 

 

As fases 1. e 2. acima citadas, integrantes do método científico, estão intrinsecamente relacionadas ao conhecimento do objeto da pesquisa e são referenciadas (por equivalência) na Engenharia de Avaliações como a “etapa de vistoria”.

 

 

 

De acordo com a NBR 14653-1:2019 (Avaliação de Bens – Procedimentos Gerais), a vistoria diz respeito à constatação local, presencial, de fatos e aspectos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam [...] constituindo atividade essencial ao processo avaliatório.

 

 

 

Ainda sobre a vistoria, DANTAS (2013, p. 16) complementa:

 

 

 

A vistoria é, portanto, um exame cuidadoso de tudo aquilo que possa interferir no valor de um bem, tanto interna como externamente. Para isso, deve-se conhecer da melhor maneira possível o imóvel avaliando e o contexto urbano a que pertence, daí resultando condições para adequada orientação da coleta de dados. Assim, nesta etapa, deve-se vistoriar não apenas o bem avaliado, mas também a região envolvente com o objetivo de conhecer detalhadamente as suas características físicas, locacionais, tendências mercadológicas, vocação etc., quando se formam as primeiras concepções acerca das variáveis influenciantes na formação de preços.

 

 

 

Isto posto, depreende-se que para se avaliar é preciso conhecer; e para conhecer é necessário vistoriar.  Assim, argumenta-se que a etapa de vistoria, in loco, realizada pelo profissional da Engenharia de Avaliações, é fundamental no processo de avaliação de bens, sendo condição sine qua non para o emprego da metodologia de pesquisa científica, base da Engenharia de Avaliações.

 

 

 

Neste sentido, conclui-se que durante o período da pandemia de COVID-19 a etapa de vistoria, voltada para avaliações de imóveis, deve seguir as atuais diretrizes constantes na NBR 14653, e suas partes específicas. Deve-se atentar, contudo, para que haja estrita observância -- pelo profissional da Engenharia de Avaliações e pelo contratante -- às orientações e recomendações emanadas pelo poder público que versem sobre eventuais restrições de circulação (pedestres e veículos), grupos de risco e de cuidados sanitários.

 

 

 

Desta forma, cumpre esclarecer que nas situações excepcionais, em que ficar caracterizada a inviabilidade ou impossibilidade do acesso ao interior do imóvel avaliando, o profissional da Engenharia de Avaliações, conjuntamente com o contratante, devem julgar sobre a possibilidade da realização da avaliação. Em caso positivo, o profissional da Engenharia de Avaliações deve seguir as prescrições da NBR 14653, e suas partes específicas, que versam sobre “situação paradigma”, deixando claramente expressas as ressalvas relativas à impossibilidade da vistoria interna, bem como os pressupostos assumidos em função dessa condição.

23/04/2020

Diretoria da SOBREA

 

 

 

Anexo