Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos


APRESENTAÇÃO
1) Este Projeto de revisão foi elaborado pela Comissão de Estudo de Avaliação na construção civil - (02:134.02) do Comitê Brasileiro da Construção Civil - (ABNT/CB-02), nas reuniões de:

16/08/2007 16/10/2007 06/11/2007
13/12/2007 28/02/2008 26/03/2008
08/05/2008 12/06/2008 14/08/2008
25/09/2008 11/11/2008 11/12/2008
05/02/2009 12/03/2009 16/04/2009

2) Este Projeto é previsto para cancelar e substituir a ABNT NBR 14653-2:2004, quando aprovado, sendo que nesse ínterim a referida norma continua em vigor;
3) Não tem valor Normativo;
4) Aqueles que tiverem conhecimento de qualquer direito de patente devem apresentar esta informação em seus cometários, com documentação comprobatória.
5) Tomaram parte na elaboração deste Projeto de Revisão:
Participante Representante
AUTÔNOMO Paulo Grandiski
AUTÔNOMO Ronaldo Foster Vidal
CAIXA Antonio Pelli Neto
CAIXA Benedicto Franco Silveira Netto
CAIXA Carlos Abrantes de Souza e Silva
CAIXA Cristina Uematsu de Mendonça
CAIXA Cynthia Marilia Carraro de Assis
CAIXA Edson Kanagusuko
CAIXA Emília Massae Murakami
CAIXA Franck Esteves Ruffo
CAIXA Luísa Lima de Holanda
CAIXA Luiz Guilherme Delgado Sampaio
CAIXA Mauro Damato
CAIXA Rubens Alves Dantas
CAIXA Sérgio Antão Paiva
CAIXA Silvia Mary Cortelletti
CAIXA Valéria Martins Salgado
CREA/ES Radegaz Nasser Júnior
EMBRAVAL José Fiker
IBAPE Octávio Galvão Neto
IBAPE/MG Frederico Correia Lima Coelho
IBAPE/PR Vera Lucia de Campos C. Shebali
IBAPE/SP Ana Maria de Biazzi d´Oliveira
IBAPE/SP Osório Accioly Gatto
IGEL Isabela Beck da Silva Giannakos
SABOYA ENGENHARIA Maria Clara Saboya Toledo
SOBREA Domingos de Saboya Barbosa Filho

Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos

Assets appraisal - Part 2: Appraisal of urban real estate
Palavras-chave: Avaliação
Descriptors: Appraisal
Sumário
Prefácio
Scope
Introdução
1 Escopo
2 Referências normativas
3 Termos e definições
4 Símbolos e termos abreviados
5 Classificação dos imóveis urbanos
5.1 Quanto ao uso:
5.2 Quanto ao tipo do imóvel, entre outros:
5.3 Quanto ao agrupamento dos imóveis:
6 Procedimentos de excelência
7 Atividades básicas
7.1 Documentação
7.2 Legislação a consultar
7.3 Vistoria
8 Procedimentos metodológicos
8.1 Procedimentos gerais
8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
8.3 Métodos para identificar o custo de um imóvel
9 Especificação das avaliações
9.1 Generalidades
9.2 Método da quantificação de custo
9.3 Método involutivo
9.4 Método evolutivo
10 Apresentação do laudo de avaliação
10.1 Laudo de avaliação completo
10.2 Laudo de avaliação simplificado
10.3 Anexos
11 Procedimentos específicos
11.1 Desapropriações
11.2 Servidões
11.3 Glebas urbanizáveis
11.4 Procedimentos específicos para a avaliação de aluguéis
Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear
A.1 Introdução
A.2 Pressupostos básicos
A.3 Testes de significância
A.4 Poder de explicação
A.5 Códigos alocados
A.6 Códigos ajustados
A.7 Diferentes agrupamentos
A.8 Apresentação do modelo
Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores
Anexo C (informativo) Recomendações para tratamento de dados por regressão espacial
C.1 Introdução
C.2 Pressupostos básicos
C.3 Recomendações
Anexo D (infomativo) Recomendações para a utilização de análise envoltória de dados (envoltória sob dupla ótica) - EDO/DEA
D.1 Introdução
D.2 Pressupostos básicos
D.3 Recomendações
D.4 Estimativa pontual
Anexo E (infomativo) Recomendações para tratamento de dados por redes neurais artificiais
E.1 Introdução
E.2 Recomendações
E.3 Apresentação do modelo
Prefácio
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o Foro Nacional de Normalização. As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e das Comissões de Estudo Especiais (ABNT/CEE), são elaboradas por Comissões de Estudo (ABNT/CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).
Os documentos Técnicos ABNT são elaborados conforme as regras das Diretivas ABNT, Parte 2.
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbito dos ABNT/CB e ABNT/ONS, circulam para Consulta Nacional entre os associados da ABNT e demais interessados.
A ABNT NBR 14653, sob o título geral -Avaliação de bens-, tem previsão de conter as seguintes partes:
- Parte 1: Procedimentos gerais
- Parte 2: Imóveis urbanos
- Parte 3: imóveis rurais
- Parte 4: Empreendimentos
- Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral
- Parte 6: Avaliação de bens
- Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos
O Escopo deste Projeto de Norma Brasileira em inglês é o seguinte:
Scope
This part of ABNT NBR 14653 establishes procedures for the appraisal process of urban property on the following aspects:
a) typology of urban property;
b) terminology, definitions, symbols and abbreviations;
c) basic activities of the appraisal process;
d) basic methodology;
e) specification of appraisals;
f) basic requirements of appraisal reports.
Introdução
Esta parte da ABNT NBR 14653 é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos.
Nesta Norma, são utilizadas as formas verbais em conformidade com as Diretivas ABNT, Parte 2. A forma verbal -deve- é utilizada para indicar os requisitos a serem seguidos rigorosamente. A forma verbal -convém que- é utilizada para indicar que entre várias possibilidades uma é mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que um certo modo de proceder é preferível, mas não necessariamente exigível.
1 Escopo
Esta parte da ABNT NBR 14653 fornece os procedimentos para a avaliação de imóveis urbanos, quanto a:
a) classificação da sua natureza;
b) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da Norma de avaliação de bens - ABNT NBR 14653-1 no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas.
2 Referências normativas
Os documentos relacionados a seguir são indispensáveis à aplicação deste Documento Técnico ABNT. Para referências datadas, aplicam-se somente as edições citadas. Para referências não datadas, aplicam-se as edições mais recentes do referido (incluindo emendas).
Leis Federais nº 6766/79 e 9785/99, que dispõem sobre o parcelamento do solo urbano
Decreto-Lei nº 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha
ABNT NBR 12721:2006, Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio - Procedimento
ABNT NBR 14653-1:2001, Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais
ABNT NBR 14653-4:2002, Avaliação de bens Parte 4: Empreendimentos
3 Termos e definições
Para os efeitos desta Parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se os termos e definições da ABNT NBR 14653-1 e os seguintes.
3.1
aproveitamento eficiente
aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente

3.2
área de servidão
parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão

3.3
área total de construção
resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721:2006

3.4
área útil da unidade
área real privativa, definida na ABNT NBR 12721:2006, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização

3.5
BDI
percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção

3.6
códigos alocados
ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as características qualitativas dos imóveis

3.7
conciliação
adoção do valor final, devidamente justificado, em função dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método

3.8
conduta do mercado
práticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transações

3.9
conjuntura do mercado
conjunto de circunstâncias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influem no comportamento do mercado em determinado período

3.10
defeitos construtivos
anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção

3.11
depreciação física
perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação

3.12
desempenho do mercado
evidências da evolução da competição no mercado, pela análise do seu comportamento num determinado período de tempo

3.13
desmembramento
subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes

3.14
domínio
direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém

3.15
domínio direto
aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse

3.16
domínio pleno
domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto

3.17
domínio útil
direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos

3.18
edifício
construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares

3.19
equipamento comunitário
benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade.

3.20
entidades técnicas reconhecidas
organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA.

3.21
estado de conservação
situação física de um bem em decorrência de sua manutenção

3.22
estrutura do mercado
concentração dos agentes predominantes no mercado

3.23
fração ideal
percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação

3.24
frente projetada
menor projeção da frente real sobre a Normal a um dos lados, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva

3.25
frente real
projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso

3.26
frente de referência
frente da situação paradigma adotada

3.27
gabarito de altura
altura máxima de uma edificação permitida legalmente para um determinado local

3.28
gleba urbanizável
terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento

3.29
idade aparente
idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros

3.30
idade real
Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência

3.31
imóvel alodial
aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões

3.32
imóvel de referência
dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando

3.33
imóvel dominante
imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo: lote encravado)

3.34
imóvel paradigma
imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação

3.35
imóvel com vocação urbana
imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata para fins urbanos

3.36
imóvel urbano
imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei

3.37
imóvel serviente
imóvel que sofre restrição imposta por servidão

3.38
infra-estrutura básica
equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso

3.39
lote
porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano

3.40
loteamento
subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes

3.41
luvas
quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial

3.42
manutenção
ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condições Normais de utilização de um bem

3.43
modelo dinâmico
modelo no qual as despesas e receitas são previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa

3.44
modelo estático
modelo que utiliza fórmulas simplificadas e que não leva em conta o tempo de ocorrência das despesas e receitas

3.45
-outlier-
ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados

3.46
padrão construtivo
qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção

3.47
pé-direito
distância vertical livre entre o piso e o teto

3.48
percentual de comprometimento de área
relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel

3.49
percentual de comprometimento de valor
relação entre os valores da área atingida por um gravame, antes e depois da sua instituição

3.50
planta de valores
representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data

3.51
pólo de influência
local que, por suas características, influencia os valores dos imóveis, na medida de sua proximidade

3.52
ponto comercial
bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial

3.53
ponto influenciante
ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear do modelo

3.54
posse
detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito

3.55
profundidade equivalente
resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal

3.56
quota parte
valor atribuído a uma fração ideal

3.57
renda
fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital

3.58
segmento de área diretamente desmembrável
parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal

3.59
terreno de fundo
aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por um corredor de acesso

3.60
terreno encravado
aquele que não se comunica com a via pública

3.61
terreno interno
aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e que não consta oficialmente da Planta Genérica de Valores do Município

3.62
terrenos acrescidos de marinha
terrenos que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha

3.63
terrenos de marinha
são terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831: a) os situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; b) os que contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés

3.64
testada
medida da frente

3.65
unidade imobiliária padronizada
imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, e identificado de acordo com suas características construtivas

3.66
validação
procedimento destinado a testar o modelo inferido com dados de mercado conhecidos, porém não utilizados para sua elaboração

3.67
valor depreciável
diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual

3.68
variáveis-chave
variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a formação do valor do imóvel

3.69
variáveis independentes
variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da avaliação

3.70
variáveis qualitativas
variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo)

3.71
variáveis quantitativas
variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem)

3.72
variável dependente
variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes

3.73
variável dicotômica
variável que assume apenas dois valores

3.74
variável -proxy-
variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência, obtida por meio de indicadores previamente publicados

3.75
vício
anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor

3.76
vício construtivo
vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução

3.77
vício de utilização
vício que decorre de utilização inadequada ou falha na manutenção

3.78
vocação do imóvel
uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais
4 Símbolos e termos abreviados
As notações adotadas pelo engenheiro de avaliações devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer técnico, indicando-se também suas respectivas unidades de medida, de acordo com o Decreto Federal 81 621 de 03/05/78.
5 Classificação dos imóveis urbanos
5.1 Quanto ao uso:

a) residencial;
b) comercial;
c) industrial;
d) institucional;
e) misto.
5.2 Quanto ao tipo do imóvel, entre outros:
a) terreno (lote ou gleba);
b) apartamento;
c) casa;
d) escritório (sala ou andar corrido);
e) loja;
f) galpão;
g) vaga de garagem;
h) misto;
i) hotéis e motéis;
j) hospitais;
k) escolas;
l) cinemas e teatros;
m) clubes recreativos;
n) prédios industriais.
5.3 Quanto ao agrupamento dos imóveis:
a) loteamento;
b) condomínio de casas;
c) prédio de apartamentos;
d) conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos);
e) conjunto de salas comerciais;
f) prédio comercial;
g) conjunto de prédios comerciais;
h) conjunto de unidades comerciais;
i) complexo Industrial.
6 Procedimentos de excelência
Consultar Seção 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.
As atividades de avaliação de um imóvel e de sua comercialização são eticamente incompatíveis.
7 Atividades básicas
É recomendável que o engenheiro de avaliações ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação esclareça aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros:
- finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;
- objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor de desmonte (ver definição na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros;
- prazo limite para apresentação do laudo;
- condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
7.1 Documentação
Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
7.2 Legislação a consultar
Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel.
7.3 Vistoria
Além do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar no que couber, o descrito de 7.3.1 a 7.3.5.
7.3.1 Caracterização da região
- aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
- aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo, condições ambientais.
- localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de influência.
- uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo.
- infra-estrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado.
- atividades existentes: comércio, indústria e serviço.
- equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
7.3.2 Caracterização do terreno
- localização: situação na região e na via pública, com indicação de limites e confrontações definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
- utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor.
- aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.
- infra-estrutura urbana disponível.
- restrições físicas e legais ao aproveitamento.
7.3.3 Caracterização das edificações e benfeitorias
- aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível.
- aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental.
- adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região.
- condições de ocupação.
- patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas na ABNT NBR 13.752:1996.
7.3.4 Edificações e benfeitorias não documentadas
No caso da existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação, observar o disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
7.3.5 Situações especiais
7.3.5.1 Vistoria por amostragem
Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10 % do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.
7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:
a) descrição interna;
b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração;
c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.
As considerações hipotéticas sobre o imóvel, que configuram a situação paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.
7.3.5.3 Planta de valores
Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critérios e percepções considerados no cadastro.
8 Procedimentos metodológicos
Na aplicação dos métodos avaliatórios referidos na Seção 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomendam-se os procedimentos metodológicos relacionados de 8.1 a 8.3.
8.1 Procedimentos gerais
8.1.1 Ver 7.5 da ABNT NBR 14656-1:2001.
8.1.2 Quando couber e o objetivo for a identificação do valor de mercado, é recomendável que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente do imóvel.
8.1.3 Nos mercados em transição é recomendável a análise e diagnóstico da situação do mercado, eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se à conciliação.
8.1.4 Métodos utilizados não detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho.
8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado
8.2.1.1 Planejamento da pesquisa
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa - que envolve estrutura e estratégia da pesquisa - deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).
8.2.1.2 Identificação das variáveis do modelo
8.2.1.2.1 Variável dependente
Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.
8.2.1.2.2 Variáveis independentes
As variáveis independentes referem-se às características físicas (por exemplo: área, frente), de localização (como bairro, logradouro, distância a pólo de influência, entre outros) e econômicas (como oferta ou transação, época e condição do negócio - à vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa.
Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:

a) pelo emprego de tantas variáveis dicotômicas quantas forem necessárias, especialmente quando a quantidade de dados for abundante, e puder-se preservar os graus de liberdade necessários à modelagem estatística definidos nesta Norma (por exemplo: aplicação de condições booleanas do tipo -maior do que- ou -menor do que-, -sim- ou -não-);
b) pelo emprego de variáveis proxy , por exemplo:
- custos unitários básicos de entidades setoriais, para expressar padrão construtivo;
- índice fiscal, índice de desenvolvimento humano, renda média do chefe de domicílio, níveis de renda da população, para expressar localização;
- coeficientes de depreciação para expressar estado de conservação das benfeitorias, como o de -Ross-Heidecke-;

c) por meio de códigos ajustados, quando seus valores são extraídos da amostra com a utilização dos coeficientes de variáveis dicotômicas que representem cada uma das características. O modelo intermediário gerador dos códigos deve constar do laudo de avaliação (ver A.7 do Anexo A);
d) por meio de códigos alocados construídos de acordo com A.6 do Anexo A.
8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado
8.2.1.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
8.2.1.3.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização.
8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das fontes.
8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas características verificadas pelo engenheiro de avaliações.
8.2.1.3.5 Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de transações.
8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opiniões subjetivas do informante e recomenda-se:
a) visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto quanto possível, todas as informações de interesse;
b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
c) confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.
8.2.1.4 Tratamento de dados
8.2.1.4.1 Preliminares
É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do engenheiro de avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses.
Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:
- tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos conforme 8.2.1.4.2, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.
- tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.
Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados.
O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação.
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:
a) correta identificação dos dados de mercado, com endereço completo, especificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
b) isenção e identificação das fontes de informação, esta última no caso de avaliações judiciais, de forma a permitir a sua conferência;
c) número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação;
d) sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas; diferenças relevantes perante o avaliando, devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados.
8.2.1.4.2 Tratamento por fatores
O tratamento por fatores é aplicável para uma amostra composta por dados de mercado com características as mais próximas possíveis do imóvel avaliando.
Os fatores devem ser calculados por metodologia científica, conforme 8.2.1.4.3, justificados do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangência regional e revisados no prazo máximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessário. Podem ser:
a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por universidades ou entidades públicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura;
b) deduzidos ou referendados pelo próprio engenheiro de avaliações, com a utilização de metodologia científica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia e os cálculos que lhes deram origem sejam anexados ao Laudo de Avaliação.
No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser observado o Anexo B.
8.2.1.4.3 Tratamento científico
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão.
Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações, tais como regressão espacial, análise envoltória de dados e redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente. Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as características e fundamentos básicos dessas ferramentas analíticas, em caráter informativo, visando sua difusão para o desenvolvimento técnico da engenharia de avaliações.
No caso de utilização de modelos de regressão linear, deve ser observado o Anexo A.
8.2.1.5 Campo de arbítrio
8.2.1.5.1 O campo de arbítrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 é o intervalo de mais ou menos 15 %, em torno da estimativa pontual adotada na avaliação.
8.2.1.5.2 O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tenham sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes, desde que o intervalo de mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influências não consideradas.
8.2.1.5.3 O campo de arbítrio não se confunde com o intervalo de confiança de 80 % calculado para definir o grau de precisão da estimativa.
8.2.1.5.4 Quando utilizadas estimativas intervalares de valor, conforme definidas em 7.7.1.b da ABNT NBR 14.653-1:2001, devem ser observados os limites do campo de arbítrio e explicitado o nível de confiança associado ao intervalo.
8.2.2 Método involutivo
O método involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas descritas de 8.2.2.1 a 8.2.2.10.

8.2.2.1 Vistoria
Deve ser realizada de acordo com 7.3.
8.2.2.2 Projeto hipotético
Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido em 3.1.
8.2.2.3 Pesquisa de valores
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.
8.2.2.4 Previsão de receitas
As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado.
8.2.2.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético.
8.2.2.6 Previsão de despesas adicionais
Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
a) de compra do imóvel;
b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância;
c) com impostos e taxas;
d) com publicidade;
e) com a comercialização das unidades.
8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador
Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado.
8.2.2.8 Prazos
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:
a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado.
8.2.2.9 Taxas
No caso de adoção de modelos dinâmicos recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a mínima de atratividade.
8.2.2.10 Modelo
A avaliação poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em ordem de preferência:
a) por fluxos de caixa específicos;
b) com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
c) com a aplicação de modelos estáticos.
8.2.3 Método da renda
As avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4:2002. No caso de avaliação de imóvel que não se enquadre na situação anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.
8.2.3.1 Estimação das receitas e despesas
Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação, impostos etc., e receitas provenientes da sua exploração.

8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa
A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas.

8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mínima de atratividade
Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.
8.2.3.4 Estimação do valor do imóvel
O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.

8.2.4 Método evolutivo
A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

VI = ( VT + VB ) . FC

Onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
VB é o valor da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.
A aplicação do método evolutivo exige que:

a) o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo;
c) o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.
8.2.4.3 Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar a adequação das benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.
8.2.4.4 Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.
8.2.4.5 O método evolutivo pode também ser empregado quando se deseja obter o valor de uma das partes que compõem o imóvel (valor do terreno ou de benfeitoria) a partir do conhecimento do valor total do mesmo, considerada a equação do item 8.2.4.1.
8.3 Métodos para identificar o custo de um imóvel
Os métodos a seguir são recomendados para a identificação do custo de todos os tipos de imóveis, inclusive os que compõem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4:2002.
8.3.1 Método da quantificação do custo
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.

8.3.1.1 Identificação de custo pelo custo unitário básico (ABNT NBR 12721:2006)
8.3.1.1.1 Vistoria
Tem como objetivo principal examinar as especificações dos materiais aplicados, para estimação do padrão construtivo, a tipologia, o estado de conservação e a idade aparente.

8.3.1.1.2 Cálculo da área equivalente de construção
A área equivalente de construção deve ser calculada de acordo com a seguinte fórmula, em consonância com o previsto na ABNT NBR 12721:2006 para os casos de prédios em condomínio:



Onde:

S é a área equivalente de construção;
Ap é a área construída padrão;
Aqi é a área construída de padrão diferente;
Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721:2006.
8.3.1.1.3 Estimação do custo de construção
Para a estimação do custo de construção pode-se aplicar o modelo a seguir:

Onde:
C é o custo unitário de construção por m² de área equivalente de construção;
CUB é o custo unitário básico;
OE é o orçamento de elevadores;
OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos, etc.
OFe é o orçamento de fundações especiais;
OFd é o orçamento de fundações diretas;
S é a área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721:2006;
A é a taxa de administração da obra;
F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;
L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.

8.3.1.2 Identificação do custo pelo orçamento detalhado
8.3.1.2.1 Vistoria
A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificações dos materiais aplicados, o estado de conservação e a idade aparente.
8.3.1.2.2 Levantamento dos quantitativos
Nesta etapa são levantados todos os quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra.

8.3.1.2.3 Pesquisa de custos
De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para execução da benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas.

8.3.1.2.4 Preenchimento da planilha orçamentária
O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721:2006, onde são discriminados todos os serviços, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta.

8.3.1.3 Depreciação física
O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica - por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo - ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável.

8.3.1.4 Custo de reedição da benfeitoria.
O custo de reedição da benfeitoria é o resultado da subtração do custo de reprodução da parcela relativa à depreciação.

8.3.2 Método comparativo direto de custo
A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.
9 Especificação das avaliações
9.1 Generalidades
9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.
9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescrições desta Norma serão denominados Laudos de Avaliação. O grau de fundamentação atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos casos em que o grau mínimo I não for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificação que não puderam ser atendidos e os procedimentos utilizados na identificação do valor.
9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de especificação, em comum acordo entre as partes.
9.1.4 Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo
9.1.5 Grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear, conforme a Tabela 1, observando de 9.1 a 9.2.

Tabela 1 - Grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Adoção de situação paradigma
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 6 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 4 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 3 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes


Tabela 1 - (continuação)
Item Descrição Grau
III II I
3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo
4 Especificação de variáveis Emprego de variáveis quantitativas, dicotômicas ou proxy Especificação de alguma variável por meio de códigos ajustados, desde que haja pelo menos três dados por característica e o nível de significância máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor seja de 30 % no modelo intermediário para a dedução dos códigos ajustados Especificação de alguma variável por meio de códigos alocados ou códigos ajustados
5 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde que:

a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior
Admitida, desde que:
a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior
5 Extrapolação Não admitida b) o valor estimado não ultrapasse 15 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, em módulo b) o valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo




Tabela 1 - (continuação)
Item Descrição Grau
III II I
6 Nível de significância - (--somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) 10 % 20 % 30 %
7 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor. 1 % 5 % 10 %
9.1.5.1 Para atingir o grau III, são obrigatórias:
a) apresentação do laudo na modalidade completa;
b) discussão do modelo, verificadas a coerência da variação das variáveis em relação ao mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimação.
9.1.5.2 É permitido ao engenheiro de avaliações fazer ajustes prévios nos atributos dos dados de mercado, sem prejuízo do grau de fundamentação, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes:
a) conversão de valores a prazo em valores à vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na data de referência da avaliação;
b) conversão de valores para a moeda nacional na data de referência da avaliação;
c) conversão de áreas reais de construção em áreas equivalentes, com a utilização de coeficientes de equivalência inferidos no mercado;
d) incorporação de luvas ao aluguel, com a consideração do prazo remanescente do contrato e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro.
9.1.5.3 É permitida a utilização de tratamento prévio dos preços observados, limitado a um único fator de homogeneização, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejuízo dos ajustes citados em 9.1.5.2 (exemplo: aplicação do fator de fonte para a transformação de preços de oferta para as condições de transação).
9.1.5.4 Recomenda-se a não extrapolação de variáveis-chave não contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbítrio não for suficiente para as compensações necessárias na estimativa de valor.
9.1.5.5 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
a) na Tabela 1, identificam-se três campos (graus III, II e I) e sete itens;
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo quanto à fundamentação deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 2.
9.1.5.5.1 No caso de amostras homogêneas, será adotada a Tabela 1 com as seguintes particularidades:
a) será admitido o item 3 e 5 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a homogeneidade;
b) será atribuído o Grau III para os itens 6 e 7, por ser nulo o modelo de regressão.
Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear
Graus III II I
Pontos mínimos 18 11 7
Itens obrigatórios 2, 5, 6 e 7 no grau III e os demais no mínimo no grau II 2, 5, 6 e 7 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I

9.1.6 Grau de fundamentação com o uso do tratamento por fatores, conforme a Tabela 3.
Para o atendimento à Tabela 3, observar de 9.1 a 9.2.
Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma


Tabela 3 - (continuação)
Item Descrição Grau
III II I
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 12 5 3
3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados
4 Extrapolação conforme B.5.2 do Anexo B Não admitida Admitida para apenas uma variável Admitida
5 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 a
a No caso de utilização de menos de 5 dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.

9.1.6.1 Para atingir o Grau III é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.
9.1.6.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
a) na Tabela 3, identificam-se três campos (graus III, II e I) e seis itens;
b) o atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 4.
Para o atendimento à Tabela 4, observar as Seções de 9.1 a 9.2.
Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de
utilização de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos mínimos 13 8 5
Itens obrigatórios Itens 2, 4 e 5 no grau III, com os demais no mínimo no grau II Itens 2, 4 e 5 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I todos, no mínimo no grau I
9.1.7 Grau de precisão. Conforme a Tabela 5.
Para o atendimento à Tabela 4, observar de 9.1 a 9.2.
Tabela 5 - Grau de precisão da estimativa de valor nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores
Descrição Grau
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80 % em torno do valor central da estimativa - 30% 30 % -50 % > 50 %

9.1.8 Para fins de especificação geral do laudo de avaliação, nos casos de utilização de regressão linear ou do tratamento por fatores, serão adotados os critérios da Tabela 6, que combinam os resultados obtidos nas Tabelas de fundamentação e precisão.
Tabela 6 - Grau de especificação geral avaliação pelo método comparativo direto de dados de mercado (modelos de regressão linear e tratamento por fatores)
Grau de precisão
I II III
Grau de
fundamentação I I I II
II II II II
III II III III

9.2 Método da quantificação de custo
Conforme a Tabela 7.
Para o atendimento à Tabela 7, observar de 9.1 a 9.3.
Tabela 7 - Grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias
Item Descrição Graus
III II I
1 Estimativa do custo direto Pela elaboração de orçamento, no mínimo sintético Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante ao projeto padrão Pela utilização de custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes


Tabela 7 - (continuação)
Item Descrição Graus
III II I
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado
3 Depreciação física Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixá-lo no estado de novo Calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação Arbitrada

9.2.1 Para atingir o Grau III é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.
9.2.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
a) na Tabela 7, identificam-se três campos (graus III, II e I) e três itens;
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 8.
Para o atendimento à Tabela 8, observar as Seções de 9.1 a 9.3.
Tabela 8 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias
Graus III II I
Pontos mínimos 7 5 3
Itens obrigatórios no grau correspondente 1, com os demais no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I

9.3 Método involutivo
Conforme Tabela 9.
Para o atendimento à Tabela 9, observar de 9.1 a 9.4.


Tabela 9 - Grau de fundamentação no caso da utilização do método involutivo
Item Descrição Grau
III II I
1 Nível de detalhamento do projeto hipotético Anteprojeto ou projeto básico Estudo preliminar Aproveitamento, ocupação e usos presumidos
2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético No mínimo grau II de fundamentação no método comparativo Grau I de fundamentação no método comparativo Estimativa
3 Estimativa dos custos de produção Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo
4 Prazos Fundamentados com dados obtidos no mercado Justificados Arbitrados
5 Taxas Fundamentadas com dados obtidos no mercado Justificadas Arbitradas
6 Modelo Dinâmico com fluxo de caixa Dinâmico com equações predefinidas Estático
7 Análise setorial e diagnóstico de mercado De estrutura, conjuntura, tendências e conduta Da conjuntura Sintéticos da conjuntura
8 Cenários Mínimo de 3 2 1
9 Análises de sensibilidade do modelo Simulações com discussão do comportamento do modelo Simulações com identificação das variáveis mais significativas Sem simulação

9.3.1 Para atingir o Grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.
9.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
a) na Tabela 9, identificam-se três campos (graus III, II e I) e nove itens;
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 10.
Tabela 10 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método involutivo
Graus III II I
Pontos mínimos 22 13 9
Itens obrigatórios no grau correspondente 2,6,7 e 8, com os demais no mínimo no grau II 2,6,7 e 8, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I
9.4 Método evolutivo
Conforme a Tabela 11.
Para o atendimento à Tabela 11, observar de 9.1 a 9.4.
Tabela 11 - Grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Item Descrição Grau
III II I
1 Estimativa do valor do terreno Grau III de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau II de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau I de fundamentação no método comparativo ou no involutivo
2 Estimativa dos custos de reedição Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo
3 Fator de comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado

9.4.1 Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.
9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
a) na Tabela 11, identificam-se três campos (graus III, II e I) e três itens;
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 12.
9.4.2.1 Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor total do imóvel, poderá ser adotado para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliação, dois pontos.


Tabela 12 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Graus III II I
Pontos mínimos 8 5 3
Itens obrigatórios no grau correspondente 1 e 2, com o 3 no mínimo no
grau II 1 e 2, no mínimo no
grau II Todos, no mínimo no grau I

10 Apresentação do laudo de avaliação
10.1 Laudo de avaliação completo
O laudo de avaliação completo deve conter no mínimo os seguintes itens:
a) identificação do solicitante;
b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
c) objetivo da avaliação;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - Atender ao disposto em 7.2. da ABNT NBR 14653-1:2001;
e) identificação e caracterização do imóvel avaliando - Atender ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber;
f) diagnóstico do mercado - Relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001;
g) indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) - Relatar conforme Seção 8 da ABNT NBR 14653-1:2001;
h) especificação da avaliação - Indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão, conforme Seção 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da pontuação atingida;
i) planilha dos dados utilizados;
j) no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, descrição das variáveis do modelo, com a definição do critério de enquadramento de cada uma das características dos elementos amostrais;
k) tratamento dos dados e identificação do resultado - Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1;
l) resultado da avaliação e sua data de referência;
m) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação.

10.2 Laudo de avaliação simplificado
O laudo de avaliação simplificado deve atender no mínimo, de forma resumida, aos itens a) a h) de 10.1 da ABNT NBR 14653-1.

10.3 Anexos
Para a identificação do valor de mercado, podem ser incluídos, de acordo com o grau de fundamentação, os seguintes Anexos: documentação dominial, fotografias do imóvel avaliando, plantas, identificação dos dados de mercado, memória de calculo ou relatórios originais dos programas computacionais utilizados.
11 Procedimentos específicos
11.1 Desapropriações
11.1.1 Classificação das desapropriações
11.1.1.1 Quanto à extensão:
- total: aquela que atinge o imóvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitável;
- parcial: aquela que atinge parte do imóvel;
11.1.1.2 Quanto à duração:
- temporária;
- permanente.
11.1.2 Critérios
Nas desapropriações totais, as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos nesta Norma. Quando o custo de reedição ou de reprodução for superior ao valor de mercado, o engenheiro de avaliações deve apresentar os dois resultados, a titulo de subsídio.
Nas desapropriações parciais, o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel remanescente, na mesma data de referência (critério -antes e depois-). Devem ser apreciadas circunstâncias especiais, quando relevantes, tais como alterações de forma, uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento.
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente, possível desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessária desocupação temporária para a execução dos serviços.
Se o engenheiro de avaliações considerar como inaproveitável o remanescente do imóvel, esta condição deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado.
Nas desapropriações temporárias, as indenizações devem considerar a renda que seria auferida pelo imóvel, durante o período correspondente, bem como eventuais perdas adicionais.
11.2 Servidões
11.2.1 Classificação
11.2.1.1 Quanto à natureza, entre outras:
- administrativa ou pública, quando o titular da servidão for o Poder Público ou seu preposto, sem que exista um imóvel serviendo;
- predial, quando a restrição for imposta a um imóvel serviente para uso e utilidade do imóvel serviendo.
11.2.1.2 Quanto à finalidade, entre outras:
- passagem de pedestres e veículos;
- passagem de linhas de transmissão;
- passagem de tubulações.
11.2.1.3 Quanto à intervenção física:
- aparente, quando há intervenção física;
- não aparente, quando não há intervenção física.
1.2.1.4 Quanto à duração:
- temporária;
- perpétua.
11.2.2 Critérios
11.2.2.1 O valor da indenização pela presença de servidão corresponde à perda do valor do imóvel decorrente das restrições a ele impostas, calculadas alternativamente por:
a) diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente, na mesma data de referência (critério -antes e depois-), com consideração de circunstâncias especiais, tais como alterações de uso, ocupação, acessibilidade e aproveitamento;
b) diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos relativos ao uso do imóvel antes e depois da instituição da servidão.
11.2.2.2 Prejuízos causados às benfe